전세 사기 피하는 법 총정리

 

 

  전세 계약을 맺을 때, 계약서만 잘 쓰면 끝!! 이렇게 생각하시나요? 하지만 실제로 우리가 놓치기 쉬운 위험 요소들이 많습니다. 최근 전세 사기와 역전세 여파에 따른 전세 보증 사고가 잇따르는 가운데, 오늘은 '전세 사기 피하는 법' 을 총정리해 드립니다. 

 

1. 전세 사기의 종류

 

 

  전세 사기란  전세 계약 과정에서 임차인의 보증금을 노리고 이루어지는 각종 부정행위를 말합니다. 전세는 월세와는 다르게 목돈을 한 번에 걸고 사는 방식으로 피해 발생시 원상 복구가 어렵습니다.

 

 1) 깡통 전세

  

    매매가보다 전세 보증금이 더 비싸거나 비슷한 경우

   - 집이 경매로 넘어가면 우선 순위가 높은 담보권(주로 은행)에 밀려 보증금을 잃습니다.

 

 2) 이중 계약, 이중 임대

 

    같은 집을 두 사람 이상에게 전세로 계약해 중복으로 보증금 횡령

 

 3) 대위변제 거짓말

 

   집주인이 보증금을 반환하지 않고, 보증 보험에 가입된 것처럼 허위로 안내함.

 

 4) 전세권 미등기

 

 전세 계약 후 등기를 하지 않아 법적으로 보호를 받지 못하는 경우

 

 

 

2. 전세 계약시 체크 사항

 

 

그렇다면, 위와 같은 전세 사기를 당하지 않기 위해 우리가 체크해 봐야 할 사항은 무엇일까요?

 

 1) 전세가율 확인

   

 전세가율은 매매가 대비 전세보증금 비율입니다. 보통 전세가율이 70%이상이면 위험합니다. 예를 들어, 매매가가 4억인데, 전세가가 3억이라면 전세가율이 75%인데요. 이런 경우라면 집주인이 집을 매매해도 보증금을 다 못돌려줄수도 있습니다. 

 2) 집주인(임대인)의 상황

  

  집주인(임대인)이 실소유자인지, 채무는 없는 상황인지, 체납 세금은 없는지 반드시 확인합니다. 요즘 이슈가 되었던 몇십억대 전세 사기 기억하시죠? 한 사람이 집을 수십채 이상 소유하고 있는 경우라면 아무리 조건이 좋아도 피하는 것이 안전합니다. 

 

 

3) 전세 사기 방지용 사이트 & 앱 추천

 

 그럼, 전세 사기를 당하지 않기 위해 확인하는 방법이 어떤 것이 있을까요? 직방이나 국토 교통부 실거래가 공개시스템과 같은 사이트에서 실거래가 확인이 가능하며, 홈큐와 같은 다양한 앱들이 개발되어 있어 전세 사기 예방에 도움이 됩니다.

 

 

                                                                       

직방👆️ 다방👆️ 전세사기방지앱 홈큐👆️ 국토부실거래가공개시스템👆️ 

 

 

3. 전세 사기 막는 필수 확인 서류

 

1) 계약 전 등기부 등본 확인

 

<출처: 대한민국법원 인터넷 등기소>

 

 

 

 

 부동산 거래에서는 등기부 등본 확인은 가장 기본적인 검토 자료로서 인터넷 등기소 통해 손쉽게 열람 가능합니다. 

등기부등본은 해당 부동산의 소유자 정보와 담보권, 임대차 정보 등을 알 수 있는 공적 서류입니다. 안전하게 등기부등본을 보려면 최근 1개월 이내 자료로 보는 것을 추천드립니다. 그럼, 등기부 등본에서 어떤 항목을 봐야 할까요?

 

• 소유자 이름 확인 : 소유자 명의가 계약서에 적힌 임대인과 동일한지 확인합니다.
• 근저당 설정, 전세권 설정, 가압류 여부 확인 : 근저당권이나 가압류 등의 권리가 설정되어 있다면 보증금이 위험하다는 신호일 수 있습니다. 근저당(대출)은 은행 등에서 돈을 빌리며 잡아둔 권리인데, 이게 많을수록 보증금은 위험합니다.

 

2) 건축물 대장

• 다세대 주택일 경우 꼭 확인합니다.
• 호수별로 분리등기가 되어 있어야 안전합니다.
• 불법 건출물 여부도 확인 가능합니다.

 

3) 중개대상물 확인 설명서

• 중개사가 제공해야 하는 필수 서류입니다.
• 계약 내용과 집 상태가 일치하는지 체크해야 합니다. 

 

4. 대항력과 우선 변제권 획득 : 전입신고(실제 거주) + 확정 일자

 

  전세 사기를 피하기 위한 실질적인 법적 보호장치는 ‘대항력’과 ‘우선변제권’입니다. 이를 갖추려면 반드시 ‘전입신고’와 ‘확정일자’를 받아야 합니다. 전입신고는 관할 주민센터와 정부 24 사이트에서, 확정일자는 동사무소 또는 정부24 사이트에서 받을 수 있습니다.

<출처 : 정부 24 사이트 - 전입신고 원스톱 서비스>

<출처 : 정부 24 사이트 - 확정일자 검색해보세요>

 

 

 

 

 

•  대항력은 세입자가 전입신고 + 실제 거주시 발생하는 권리로 이는 향후 집이 경매나 공매로 넘어갈 경우에 대항력을 가진 세입자에게 우선적으로 거주 권리를 보호해주고 '우선 변제권'을 갖게 됩니다. (전입 신고는 이사 당일 바로!)
•  확정일자는 동사무소나 주민센터에서 계약서에 도장 찍는 것으로 임대차 계약일을 증명하는 것입니다. 이 역시 보증금을 우선적으로 변제받기 위한 ‘우선변제권’을 확보하는 수단이 됩니다.  ‘계약→전입→확정일자’의 순서를 반드시 지키고 계약서 주소와 실제 거주 주소가 동일하게 만들면 법적 보호를 받을 수 있습니다.(확정일자는 계약서 원본 가져가면 1분컷)

 

5. '전세금 반환 보증  보험' 가입

 

 kbs joy 무엇이든 물어보살에 출현한 몽골인 여성은 외국인이라서 전세 보증보험의 존재를 몰라 전세 사기를 당했음에도 1억여원의 전세 보증금을 돌려받지 못할 처지에 놓였습니다.

 

 위 여성처럼 보증금의 액수가 상당한데 혹시 못 돌려받는다? 이런 일 있으면 안되잖아요. 이때를 대비한 보험이 바로   ‘전세금 반환보증보험’입니다. 이는 세입자가 전세 계약 종료 시 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못할 경우, 보증기관이 대신 보상해주는 제도로 사기 피해자들에게는 가장 현실적인 방패라고 할 수 있습니다.

 

  가입 조건은 이렇습니다.

•  보증기관 :  HUG(주택도시보증공사)와 SGI(서울보증)
•  보험료는 보증금의 0.1%~0.2% 수준입니다.
• 전세가율 90% 이하, 임대인의 세금 체납 없어야 가능합니다.

 

 

6. 전세 계약 총정리 (다시한번 체크해보세요!)

 

• 전세가율 70% 이하인지 확인
• 집주인이 실소유자인지, 채무는 없는지, 체납 세금은 없는지 확인(부동산 중개업소 등록 여부도 확인하세요)
• 등기부등본에서 근저당 설정과 가압류 확인
• 건축물대장으로 불법건축 여부 확인
• 중개대상물 확인설명서 수령 및 확인
• 계약서 작성 후 바로 확정일자 받기
• 이사 당일 전입신고로 대항력 확보
• 전세보증금 반환보증 보험 가입

 

 

7. 피해시 대처 방법

 

 체크 리스트를 확인 또 확인, 최선을 다해서 노력했는데도 피해를 당했다면 어떻게 할까요? 

 

1) 1단계

 

HUG(주택도시보증공사)와 SGI(서울보증)에 피해 신고합니다. 전세 보증 반환 보험에 가입되어 있다면, 보증금 반환 청구 합니다.

 

2) 2단계 

 

대한 법률 구조 공단, LH 법률 상담 등 무료 지원 받기

 

 

피해신고 하러가기

>대한법률구조공단👆️ LH마이홈콜센터👆️

 

3) 3단계

 

 집이 경매에 넘어간 경우, '배당 요구 종기 확인(경매나 공매 절차에서 이해관계자가 자신이 받을 권리를 주장할 수 있는 마지막 기한)' 후 신청합니다.

 

 

 전세 사기는 개인, 한 가족의 삶을 파괴하는 중대 범죄입니다. 우리가 제대로 알고 준비하고 대비하면 충분히 예방 가능합니다. 여러분의 안전한 전세계약을 응원하며, 이 글이 큰 도움이 되길 바랍니다.